Las humedades graves que el propietario no repara pueden justificar una disminución de la renta, aunque el inquilino continúe viviendo en la vivienda. Así lo ha resuelto la Audiencia Provincial de Barcelona en su sentencia n.º 727/2026, de 30 de septiembre.
La Sala considera que la arrendataria debe seguir pagando el alquiler, pero no en su totalidad mientras continúen las deficiencias acreditadas.
El conflicto surgió en un arrendamiento vigente desde 2017. Tras acumularse varias mensualidades impagadas, la propietaria reclamó judicialmente las cantidades pendientes.
La arrendataria alegó que la vivienda presentaba hongos, humedades en varias estancias y una ventilación insuficiente en el baño. Una arquitecta técnica concluyó, tras inspeccionar el inmueble, que no reunía las condiciones mínimas de habitabilidad exigibles para una vivienda de esas características y antigüedad.
También resultó relevante que la inquilina hubiera reclamado la reparación mediante burofax en marzo de 2020, antes de dejar de pagar. Pese a ello, las deficiencias no fueron solucionadas.
La Audiencia recuerda que el artículo 21 de la Ley de Arrendamientos Urbanos obliga al propietario a realizar las reparaciones necesarias para conservar la vivienda en condiciones de habitabilidad.
En este caso aprecia un incumplimiento parcial, pero no una imposibilidad total de uso, ya que la familia continuó residiendo en el inmueble.
Por ello, aplica la doctrina del cumplimiento defectuoso y fija una disminución de un tercio de la renta.
La decisión no se limita a las mensualidades ya reclamadas. El mismo criterio se aplica a las rentas y cantidades asimiladas que se sigan generando mientras las humedades continúen sin reparar.
La medida cesará cuando desaparezcan las deficiencias que la justifican. Además, el porcentaje de un tercio no debe entenderse como una regla general, ya que la propia sentencia reconoce que no existe un criterio legal específico y lo fija atendiendo a las circunstancias del caso.
La resolución cuenta con un voto particular, que considera que la falta de reparación podría dar lugar a la resolución del contrato o a una indemnización, pero no a una modificación futura de la renta.
El fallo pone el foco en la importancia de documentar correctamente este tipo de conflictos. En el procedimiento fueron relevantes el requerimiento previo, la inspección técnica y la acreditación del estado real de la vivienda.
Para los despachos que asesoran en arrendamientos urbanos, conviene analizar con precisión qué defecto existe, cuándo se comunicó, cuánto tiempo permaneció sin reparar y cómo afectó al uso del inmueble.
La sentencia no convierte cualquier problema de humedad en una reducción automática del alquiler, pero sí muestra que un incumplimiento acreditado de la obligación de conservación puede tener efectos directos sobre la contraprestación.
